부동산 #2. 양도세 비과세 기준 9억 → 12억 상향? 장기보유특별공제는?

안녕하세요, 자본에 대해 꾸준히 공부중인 폴머니(FM)입니다.

지난 6월 18일 더불어민주당이 정책 의원총회를 통해

1가구 1주택 기준 상위 2%주택에 대해서만 종합부동산세 과세 및​

양도세 비과세 기준 상향(9억 → 12억)안을 당론으로 확정하였습니다.

양도세 비과세 기준에 대해 알아보기 전에,

 

부동산 양도세 과세 체계부터 정확히 알아야

여당에서 추진하고자하는 당론이 본인(국민)에게 어떻게

영향을 끼칠지 알 수 있기 때문에

​

오늘은 부동산 양도세 과세 체계에 대해 포스팅하고자 합니다.

 

양도세의 정의와 과세 체계

 

그럼 지금부터 양도세가 무엇이고, 양도소득과세표준이 산출되기까지의

과정을 살펴보도록 하겠습니다다.

양도세란?

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금

위에서 언급했듯이, 양도세 즉, 양도소득세란

개인이 토지, 건물 등 부동산을 사고 팔아 생기는 차익 소득에 대해

세금을 부과하는 것을 의미합니다.

​

표를 통해 양도세의 과세표준 계산 방법과

과세표준에 따른 세율과 산출 세액 그리고 총 납부액까지

알아보도록 하겠습니다.

최종 양도소득세 총 납부액을 계산하기까지의 세부과정을 크게 5단계로 나누어

설명드리고자 합니다.

---

Step.1 양도차익

Step.2 과세대상 양도차익금액

3step : 양도소득과세표준

4step : 산출세액

5step : 총 납부액

​

Step.1 양도차익

양도소득세를 계산하기 위해 가장 첫번째 단계인 양도차익은

양도금액에서 취득금액을 빼고 해당 부동산에 소요된 경비까지 뺀 금액을 의미합니다.

​

'양도차익 = 양도금액(매도가) - 취득금액(매수가) - *소요경비(비용)'

양도차익을 계산할 때 챙겨할 부분이 바로 '소요비용'입니다.

​

기본적으로 주택을 취득하거나 양도할 때 발생된 비용(법무비용, 부동산수수료, 취등록세 등)을

소요 비용으로 처리할 수 있으며, 취득 후 주택을 수리할 때 발생하는 비용(샤시, 발코니 확장 비용, 난방 비용 등)

또한 해당 항목에 포함하여 공제받을 수 있습니다.

​

하지만, 주의해야될 부분이 바로 집을 꾸미기 위해 들인 인테리어 비용에 대해서는

소요비용으로 산정되지 않고 경우에 따라 아래 항목들이 적격 증빙을 통해

필요경비(소요경비)로 산정되는 경우가 있으니, 항상 부동산에 관련된 비용을 지출했을 때에는

거래내역서, 계약서, 지급영수증 등을 반드시 챙기는 습관이 필요합니다!

​

"시스템 에어컨 설치 비용 / 붙박이장 / 싱크대 및 중문 교체 / 화장실 리모델링 비용 / 경매 시 명도 비용 등"

​

Step.2 과세대상 양도차익금액

(ft. 비과세 금액 상향 9억 → 12억)

양도소득세 과세 체계를 이해하기 위한 두번째 단계는 과세대상 양도차익금액의 이해입니다.

Step.1 에서 계산된 양도차익과 1가구 1주택 비과세 금액 그리고 양도가액를 통해 계산됩니다.

​

2021년 6월 21일 기준으로 가장 주목해야될 것이 바로

1가구 1주택 비과세 금액 상향(9억 → 12억) 입니다.

​

과세대상 양도차익 금액 = 양도차익 x (양도가액 - 비과세 금액) / 양도가액

​

최근 수도권 주택의 가격이 상승하면서, 비과세 금액 또한 현재 시세와 맞게끔 현실화해야한다는

여론을 반영하여 더불어민주당 부동산 특위에서 비과세 기준 상향이 당론으로 확정되었고

앞으로 해당 안이 추진될 것으로 예상됩니다.

​

만약 해당 안이 확정된다면, 무주택자 입장에서 보았을 때

상승여력이 많은 9억짜리 아파트를 매수해서 12억에 판다면

양도세를 하나도 내지 않아도 되기 때문에

투자 가치가 있다라고 판단하여 매수세가 더 붙지 않을까 라는 것이

저의 개인적인 생각입니다.

​

Step.3 양도소득 과세표준 (ft. 장기보유특별공제 및 기본공제)

Step.2 을 통해 계산된 *과세대상 양도차익금액에서 *장기보유특별공제와 *연1회 인별 기본공제를 뺀

금액이 바로 양도소득 과세표준이 됩니다.

​

양도소득 과세표준 = 과세대상 양도차익금액 - 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제

​

그렇다면, 장기보유특별공제에 대해 살펴보도록 합시다.

국세청에서 정리한 양도소득세 가이드맵을 통해 장기보유특별공제의 큰 특징을 살펴보면,

---

특징 (1)

1가구(세대) 1주택자일 경우에만장기보유특별공제 적용

(다주택자의 조정대상지역 내 주택의 경우 장기보유특별공제 배제)

---

특징(2)

장기보유특별공제는 3년 이상 보유부터 적용!

---

특징(3)

보유기간별 공제(현행 Max 40%)와 거주기간별 공제 분리(현행 MAX 40%)

연 8% 공제율 구분(보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%)

​

2021.06.18 더불어민주당 부동산 특위 당론으로

양도 차익 규모에 따라 보유기간별 공제(%)분을 하향하는 당론 확정

(거주기간별 공제는 현행 유지 - Max 40%)

---

양도차익에 따른 장기보유특별공제 보유기간 공제 하향으로 일어날 시장 예측

​

위에서 언급한 특징(3)의 경우 2021년 6월 18일에 여당인 더불어민주당이

​

1가구 1주택 비과세 기준을 9억에서 12억으로 상향하는 대신,

​

최근 3~5년동안 큰 폭으로 오른 서울/과천/분당/광교/판교 등에 위치한

고가 주택을 가진 유주택자들에게 비과세 혜택과 장기보유특별공제(현행 Max 80%) 혜택을

모두 주기엔 너무나도 큰 특혜를 준다는 여론을 반영하여

​

장기보유특별공제를 양도 차익에 따라 보유기간 공제를 하향하는 당론이 확정되었습니다.

​

양도차익 최대 구간인 양도 차익20억 초과 1주택자의 경우,

10년 보유, 10년 거주시 현행 최대 80% 공제에서

추진 중인 법안 적용 시 최대 50%(거주공제 40% + 보유공제 10%)로

무려 30%만큼의 공제를 못받게 됩니다.

​

개인적인 생각으로, 이렇게 되면 고가 주택의 공급이 단기적으로는

늘어날 수 있겠지만, 시장 전체의 측면에서 장기적으로 보았을 때에는

양도 차익이 큰 고가 주택(대형 평수)의 공급이 더 줄어들면서

거래가 될 경우 직전 실거래와 비교하였을 때 큰 폭으로 상승한 가격(신고가)으로

거래될 확률이 높아질 것으로 보입니다.

​

사실상 양도차익이 큰 1가구 1주택자의 구매력이 장기보유특별공제 하향분만큼

낮아지는 효과가 발생할 것이고, 상급지로 갈수록

더 많이 부과하게 되는 세금을 매수자에게 부과하려고 할 것이기 때문에

그만큼 거래가 쉽지 않아질 것으로 예상됩니다.

​

 

---

Step.4 산출세액

(ft.과세표준에 따른 세율과 누진공제액)

양도소득 과세체계의 끝자락에 위치한 산출세액은 Step.3에서 계산된

양도소득 과세표준에 과세표준에 따른 세율을 곱하고 누진공제액을 뺀 금액을 의미합니다.

​

산출세액 = 양도소득 과세표준 * 세율 - 누진공제액

​

그렇다면, 과세표준 금액별 세율이 어떻게 되고, 누진공제액은 얼마인지 아래 표를 통해

살펴보도록 합시다.

1가구 1주택 기준 2년이상일 경우 과세표준액이 1,200만원 이하일 경우 6% (누진공제액 없음)에서부터

10억 초과인 45% (누진공제액 5,040만)까지 세분화되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

​

1년 미만 혹은 2년 미만 내 조정대상지역에 위치한 주택을 매도할 경우 징벌적 과세를

부담해야 한다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다.

​

추가적으로, 2주택자와 3주택자는 조정지역대상 내에 있는 주택을 매도할 경우

중과세율이 20%, 30% 추가된다는 점 또한 꼭! 아셔야 합니다.

​

따라서 다주택자일 경우 주택을 매도할 때,

우선적으로 비조정지역에 위치한 주택을 매도하고 난 뒤

주택 수를 최소화하여 가능하다면 매도차익이 큰 조정대상지역 내 주택을 최종 1가구 1주택으로

세팅한 뒤에 2년 실거주 조건을 맞추어 비과세 혜택(9억 → 12억)과

장기보유특별공제까지 고려하여 매도 계획을 수립하시는 걸 추천드립니다!

​

 

Step. 5 총납부액

양도소득세 과세 체계의 마지막 단계인 총납부액은

Step.4에서 계산된 산출세액에서 지방세 10%를 추가한 금액입니다.

​

계산식으로 표현하면,

​

총납부액 = 산출세액 + 지방세(산출세액 x 10%)

​

입니다.

​

---

지금까지 개인이 주택 양도로 인해 발생하는 양도소득의 세금을 계산하는데 필요한

5가지 단계와 더불어민주당에서 당론으로 확정하여 추진 중인

​

"1가구 1주택 비과세 금액 상향(9억 → 12억"

"양도차익에 따른 장기보유특별공제 보유기간 공제(%) 하향"

​

두 건의 부동산 대책까지 모두 살펴보았습니다.

 

http://부동산계산기.com/

부동산계산기

 

부동산계산기 DTI DSR 신DTI LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률

부동산계산기.com

네이버에 '부동산계산기'를 검색해서 양도소득세를 아주 쉽게 계산할 수도 있지만,

내가 매수한 집을 나중에 어떻게 매도하고 매도할 때 필요한 서류들을 미리미리

준비하기 위해서는

​

반드시 양도소득세 과세체계를 이해해야만 한다고 생각합니다.

​

그래서, 최근 1주택을 가지신 2030세대 혹은 상급지로 갈아타기에 성공하신 4050세대 유주택자분들이

제 포스팅을 읽고 많은 도움이 되었으면 하는 바람으로 이 글을 작성하였습니다.

​

앞으로 부동산 대책이 어떻게 변화할 지에 대해 항상 촉각을 세우고 대응할 수 있는

현명한 개인이 되도록 노력하겠습니다.

​

긴 글을 읽어주셔서 정말 감사합니다.

​

제 글을 통해 양도소득세의 체계와 관련된 부동산 대책을 이해하고

도움이 되셨다면 공감과 댓글 꼭! 부탁드립니다

​

감사합니다.