부동산 #3. APT 전세 어떻게 놓아야 할까?(ft. 꿀팁 4가지!)

안녕하세요, 재테크 족보의 폴머니(FM)입니다.

오늘 아파트 전세를 내놓을 때 알아두면 좋은 꿀팁 몇가지에 대해 말씀드리려고 합니다.

그럼 지금부터 시작하겠습니다~

 

 

TIP (1) 본인 아파트 전세 시세를 대장 아파트 전세 시세와 비교하여 파악하라.

전세를 내놓을 때 가장 먼저 정해야하는 것은 바로 '전세가'입니다.

 

전세를 구하는 사람 입장에서 같은 가격이라면, 그 동네에서 제일 깨끗하고 신축이면서 브랜드 파워있는 대장아파트를 살고 싶어할 겁니다.

 

따라서, 내가 소유한 아파트가 대장아파트라면 대장아파트 전세시세에 맞게 전세가를 세팅하면 되고,

내가 소유한 아파트가 대장아파트는 아니지만, 실내 옵션(에어컨/식기세척기/확장유무/실내 인테리어)을 정말 최고수준으로 갖춰놓았다면 대장아파트 전세 시세보다 같거나 높게 세팅하면 됩니다.

 

하지만 객관적으로 판단했을 때 실내옵션이 그저 그렇다면, 대장아파트 전세 시세보다 2~5천만원정도 한 그레이드 낮춰서 매물을 등록하는 것이 좋습니다.

 

동네별로 대장아파트의 경우 '호갱노노' 어플(웹)에서 확인할 수 있으며, 아파트 단지명 위에 왕관을 확인하면 됩니다.

임대차3법 중 전월세상한제로 인해 몇몇 아파트단지의 경우 전세가격이 이중으로 형성되어 있는데, 새로 전세를 놓는 경우라면 높은 가격으로 형성된 시세로 기준을 잡으시면 됩니다.

 

TIP (2) 등록할 매물의 특징과 중개수수료율을 미리 세팅하자.

위 과정을 통해 얼마에 전세를 놓을지를 정했다면, 'Excel'을 켜서 부동산중개사님들에게 내가 가진 매물이 어떤 매물이고, 꼭 지켜야하는 특약사항들에 대해 말할 것들을 요약해두는 것이 좋습니다.

 

아무런 준비없이 무작정 중개소에 전화 하게되면, 꼭 짚고 넘어가야할 부분들을 놓치거나 횡설수설하는 경우가 많습니다.

 

따라서, 아래 'Excel Sheet'의 제일 앞단에 중개사님들이 꼭 알아야하는 특징들을 정리한 뒤 부동산에 전화를 하는 것이 좋습니다.

 

추가적으로 아래에서 매물등록을 분할해서 해야되는 이유에 대해 언급해놓았는데, 이때 내가 어느 부동산에 매물을 어떤 조건(중개수수료율 등)으로 등록했는지 파악하기 위해 'Excel'을 이용하여 정리해놓는 것이 좋습니다.

 

 

[매물 등록시 고려해야할 사항(특징)]

- 이사날짜 : 2022.xx.xx ~ 2022.xx.xx (현세입자와 조율 필수)

- 전세가액 : 00,000만원(주변 단지 시세 파악 후 측정)

- 실내옵션 및 특약사항 : 조망/장기거주가능유무/시스템에어컨 유무/식세기 유무/반려동물 동거 가능 유무 등

- 기존 세입자 전화번호 : 집 보러갈 때 공인중개사님들께서 현세입자에게 전화를 한 뒤 방문함.

- 통신사 : 네이버 부동산 '확인매물' 인증시 필요

- 희망중개요율 : 전세가액에 따라 최대 중개수수료율을 확인한 뒤 공인중개사님과 협의하여 조율

 ▶ 대부분의 경우 최대수수료율 대비 0.1% (전세중개수수료의 25%)정도 선에서 조율함.

[부동산 중개보수 조회 : NAVER '부동산계산기.com' 검색]

www.부동산계산기.com   → 전세금액별 최대중개수수료율 파악할 것!

부동산계산기

 

Tip (3) 아파트 전세 놓는 두가지 방법 소개

아파트 전세를 내놓는데는 '온라인방식'과 '오프라인방식'이 있습니다.

 

오프라인방식은 말그대로 전세를 내놓을 아파트 주변 부동산에 직접 방문하여 공인중개사님들과 대면해서 전세집에 관련된 내용들을 전달하고 매물을 주는 방식을 말합니다.

 

오프라인방식의 경우, 직접 공인중개사님과 대면하면서 전세를 내놓은 단지 주변의 시세나 정보들을 직접적으로 쉽게 들을 수 있다는 장점이 있지만 직접 방문해야되는 번거로움이 있습니다.

 

반면, 온라인방식의 경우 네이버지도를 펼쳐놓고 전세를 내놓을 아파트 주변의 부동산을 검색한 뒤 매물들을 쭉! 뿌리는 방식을 의미합니다.

[인터넷(온라인)을 이용하여 전세매물등록하기]

STEP (1) NAVER 지도 → 본인이 소유한(전세 놓을) 아파트명 검색 → Ex. 잠실 파크리오

STEP (2) 잠실 파크리오 검색 완료시 → 오른쪽 상단 '부동산' 검색 후 왼쪽 하단의 '현지도에서 검색'

STEP (3) 아파트 단지 주변 부동산에 전화를 걸고 본인의 아파트 특징(특약사항) 전달 후 매물등록 요청

온라인방식으로 전세를 놓을 때의 장점은 적은 시간을 투입하여 많은 부동산 중개사무소에 매물을 등록할 수 있다는 것입니다.

 

전세를 내놓을 때 종종 단독매물로 등록하면 수수료를 많이 깎아주겠다고 하시는 공인중개사님들이 계십니다.

 

단독매물로 등록해서 거래가 되면 다행이지만, 전세 만기일까지 믿었던 공인중개사님이 다음 세입자분을 모시고 오지못한다면 급전세로 원했던 전세가액보다 훨씬 낮게 전세를 줘야하는 최악의 상황이 벌어질 수 있습니다.

 

따라서, 전세를 내놓을 때의 핵심은 아파트 주변 부동산에 최소 10곳, 많게는 20곳까지 내놓는 것이 좋습니다

 

TIP (4) 일주일~보름 간격으로 나누어 아파트 주변 부동산에 매물을 등록하라

온라인 방식으로 매물을 내놓을 때 또다른 꿀팁을 말씀드리자면 위에서 언급했듯이 '일주일~보름 간격으로 나누어 아파트 주변 부동산에 매물을 등록하라' 입니다.

 

예를 들어, 아파트 주변에 부동산이 약 20~30개 정도 있다면, 가장 우선적으로 아파트 상가 단지안에 있는 공인중개사무실부터 매물을 등록하는 것이 좋습니다.

 

그 이유는 매물을 여러차례 나누어 부동산에 맡김으로써, 확인매물 일자를 최신일자로 업데이트할 수 있기 때문입니다.

 

그럼 여기서 확인매물일자를 왜 신경쓰는지에 대해 말씀드리면, 네이버 부동산을 통해 아파트 명을 검색하고

전세로 필터링할 경우(자동 랭킹순) 가장 상단에 노출시켜주는 매물이 바로 '확인매물일자'가 최신인 매물들입니다.

 

따라서, 전세를 구하고자 하는 사람들이 나의 매물을 더욱 더 잘 볼 수 있도록 하기 위한 하나의 마케팅(?)이라고 할 수 있습니다.

비유가 적절한지는 잘 모르겠지만... 주식을 할 때도 시점을 나누어 분할매수하듯이 부동산 매물등록 또한, 계약만기일 기준으로 2~3개월전부터 일주일에서 보름 간격으로 본인 아파트 주변 부동산에서 옆단지 주변 부동산까지 나누어 매물을 등록하는 것이 좋습니다.

전세로 필터링시 자동으로 랭킹순 → 확인매물 최신일순으로 노출  → 확인매물일자가 오래될수록 하단에 노출됨.

 

참고로, 전세를 찾는 사람들의 대부분은 직접 관심 단지 주변을 둘러보고, 해당 단지 상가내에 있는 부동산에 방문하여 거래를 희망하는 경우가 많습니다.

따라서, 전세를 내놓을 때는 위에서 언급했듯이 본인이 소유한 아파트 상가안에 있는 공인중개사에 먼저 매물을 등록하는 것을 추천드립니다!

 

지금까지 전세와 관련하여 제가 포스팅한 글을 읽어주셔서 감사합니다.