안녕하세요, 재테크 족보의 폴머니(FM)입니다.
지난 부동산 #1. 포스팅에서 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택 구간 상향과 관련된 내용을 정리하면서 앞으로 어떤 변화가 있을지에 대해 간략히 말씀드렸었습니다.
서울 아파트 평균가격(12억/2020년 기준)이 지속적으로 올라감에 따라 양도세 비과세 기준 또한 현실화하고 1가구 1주택자들의 양도세 부담을 덜어주자는 취지하에 여당인 더불어민주당에서 지난 6월 18일날 부동산 특위 당론으로 정하고, 오늘('21.11.17) 국회 기획재정위원회 주관 조세소위 회의에서 안건을 심의하여 여야 간의 잠정합의를 이뤄냈다고 합니다.
여기서 민주당과 국민의힘은 양도세 비과세 기준을 12억으로 상향하는 것에 합의하였으나, 기본소득당에서 반대하면서 최종합의에는 이르지 못했습니다. 하지만 국민의힘 의원은 한 언론 매체 기자와의 통화를 통해 '최종합의에는 이르지 못했지만, 양도세 비과세 기준을 9억에서 12억으로 상향하는 큰 흐름에는 변화가 없을 것'이라는 의사를 표시했다고 합니다.
1가구 1주택 양도세 비과세 기준 상향과 함께 1주택자에게 적용되는 양도세 장기보유특별공제(최대80%, 보유 40%+거주 40% / 매년 8%↑적립식)도 양도차익과 보유기간에 따라 차등화하는 사안이 논의되었지만,
이번 조세소위에서 일부 여당 의원들이 부정적인 의견을 내면서 큰 흐름이 정해지진 않은 것으로 알려졌습니다.
그렇다면, 1가구 1주택 양도세 비과세 조건과 관련된 내용을 정리하면서 이번 포스팅을 마무리하도록 하겠습니다.
1. 1세대 1가구 비과세의 조건(요건)
① 1세대가,
② 양도일 현재(잔금일 or 소유권등기이전일 중 빠른 일자) 1주택을 보유하고 있는 경우로서
③ 해당 주택의 보유기간이 2년 이상 일것(단, 다주택자는 최종 1주택이 된 날부터 보유기간 기산 - 21년부터 강화)
④ 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것.
▶ 양도세 비과세 기준 상향시(잠정합의 완료, '21.11.17. 국회 조세소위), 12억을 넘는 고가주택도 전체 양도차익 중 12억을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 낸다.
2. 위에서 언급한 '1세대'의 조건
1세대의 범위는 한 주소지(전입신고 기준)에서 생계를 같이 하면 모두 1세대입니다.
한가지 예를 들면, 부모님과 자녀 모두 부모님 집 주소로 전입신고를 해놓고 부모님 자가 주택 1채를 갖고 있고, 자녀가 추가적으로 1채를 매수할 경우 이는 1가구 2주택이 되는 것입니다.
위 상황을 가정해본다면 기존 주택이였던 부모님이 소유한 주택의 양도세 보유기간은 Reset되며, 위에서 언급했듯이 최종 1주택이 된날부터 다시 보유기간을 기산하게됩니다.. 만약 부모님이 10년 넘게 1주택으로 보유 및 거주했더라도 세대분리를 하지 않고 자녀가 추가적으로 주택을 소유하게되면 장기보유특별공제 혜택(보유기간 분)을 상당부분 못받게 되는 것입니다.
뿐만 아니라 자녀가 세대분리를 하지 않고, 주택을 매수할 경우 1가구 2주택 다주택자로 되어 2주택의 취득세율 또한 3%가 아닌 8%로 중과되는 문제가 있습니다. (*2채 모두 조정대상지역일 경우)
따라서 만약 자녀가 주택을 매수할 계획이 있다면, 세대분리가 되었는지 세대분리의 조건은 무엇인지 반드시 확인한 후에 주택을 추가 매입하셔야 되겠습니다.
세대분리 조건 총정리
1. 결혼을 하여 자녀가 혼인신고를 하게 되면, 별도의 세대로 분리
2. 결혼을 하지 않은 경우 or 배우자가 없는 경우의 세대 분리조건 3가지
- 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 세대분리로 규정
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 세대분리로 규정
- 소득이 최저생계비(1인 가구 기준 월 70만원 정도) 이상으로서, 집이나 땅을 유지관리하면서 독립된 생계를 꾸려나갈 수 있는 경우(미성년자 제외) 세대분리로 규정
세대 판단 시점은 집을 팔 때를 기준으로 한다.
양도소득에 관련된 세대 판단의 시점은 위에서 언급했듯이 집을 팔 때를 기준으로 잡으며, 취득세와 관련된 세대 판단의 시점은 당연히 집을 살 때를 기준으로 합니다.
1세대 1주택 비과세는 양도일 현재를 기준으로 판단합니다. 매매 시에 양도일은 잔금일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날로 기준을 잡습니다. 보통 잔금을 치루기도 전에 소유권이전을 하는 경우는 거의 없으므로, 잔금일을 양도일 현재 기준으로 보시면 되겠습니다.
양도소득세 비과세 조건 중 하나인 2년 거주기간을 산정할 때 시작일(전입신고 시작일)로부터 2년을 카운팅하는 기준이 바로 잔금일 기준인것입니다.
만약 1년 6개월정도 거주한 집을 급하게 팔아야한다면, 적어도 계약금과 중도금을 큰 비중으로 세팅한 후에 나머지 잔금은 6개월 후로 세팅하여 급하게 필요한 돈은 계약금과 중도금으로 메꾸고, 양도차익에 대한 양도소득세 비과세 혜택은 혜택대로 받는 것이 현명한 판단일 것입니다.
출장(장기 파견) 혹은 해외이민자로 해외에 183일 이상 거주할 경우 비과세 여부 판단
1세대 1주택 비과세 혜택은 국내(한국) 거주자에 대해서만 적용하는 규정이 있습니다.
주택청약에서 1순위 당해지역 해당자 기준을 잡을 때에도, 전입신고 주소 및 기간만 보는 것이 아니라 출입국관리기록까지 판단 기준에 포함되어 만약 혼인을 하지 않은 1세대(1가구) 1인 세대주가 해당지역에 전입신고를 2년이상 하였더라도 해외출장으로 인해 해외에 183일 이상 거주할 경우에는 부적격자로 판정하는 규정이 있습니다.
이와 관련하여 만약 혼인을 하였고, 남편 혹은 아내 중 1명은 국내에 거주하고 나머지 1명이 해외에 출장차 183일 이상 거주할 경우에는 '해외단신부임' 예외조항이 적용되어 청약을 받을 수 있습니다.
이처럼 1가구 1주택 비과세 여부를 판단할 때에도, 외국에서 오래 거주하거나 이민을 간경우네느 비거주자에 해당되어 비과세 혜택을 받지 못할 수도 있습니다. (*직업, 재산 보유 현황, 소득, 1가구 1주택 세대원의 상황 등을 종합적으로 고려)
일시적 1가구 2주택, 기존 1주택(종전주택) 처분 기한이 다가온다면? 절세방법이 있을까?
일시적 1가구 2주택(*2채 모두 조정대상지역)인 경우, 1년안에 종전주택을 매도해야 양도세 중과를 피할 수 있습니다.
그런데, 만약에 종전주택을 받아줄 매수자가 도저히 잔금일을 종전주택 매도시기 안으로 못맞춰주겠다고 할 경우에 방법이 있습니다.
위에서 언급했듯이 1가구 1주택 비과세는 양도일 현재를 기준으로 판단하고, 양도일 현재의 기준은 1) 잔금일 혹은 2) 소유권등기이전일 이라고 말씀드렸습니다.
따라서, 계약금과 중도금을 양도세 중과를 피할 수 있는 시기에 받고 나머지 잔금은 주전세 형식으로 잔금만큼 전세계약을 체결함으로써 나중에 전세계약기간이 만료될 때 나머지 매도잔액을 받으면 충분히 절세(비과세)할 수 있습니다.
3. 2년 거주 요건의 기준 = 취득 당시 조정대상지역인지? 아닌지?
양도세 비과세 혜택을 받기 위한 조건 중 2년 거주 요건을 채워야 되는지, 채울 필요가 없는 지를 확인하려면, 해당 주택을 취득할 당시에 해당 주택이 조정대상지역에 있었는지 아니면 비조정지역이었는지를 판단하면 된다.
취득 당시, 조정지역이라면 비과세 혜택을 받기 위해서 2년 거주 의무가 있고 만약 취득 당시에 조정지역이였는데 시간이 지나 비조정지역으로 바꼈다고해도 취득 당시를 기준으로 삼기에 이 경우 또한 2년 거주 의무가 있다.
반대로, 취득 당시 비조정지역이였으나 정부 규제가 강화되어 조정대상지역으로 바뀐 경우라면 취득 당시에 비조정지역이였기 때문에 2년 거주 의무가 없고 2년 보유만 해도 비과세 혜택을 모두 받을 수 있는 것이다.
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지금까지 양도세 정부 정책 방향과 양도세 비과세 조건에 관한 내용들을 살펴보았습니다.
스포츠나 게임에서 룰을 알아야 적어도 남들에게 속지 않고, 게임의 흐름을 파악하며 주도적으로 플레이를 할 수 있듯이,부동산 또한 룰(정책, 세금 기준)을 잘 알아야 정책이 바뀔 때마다 현명하게 대응할 수 있습니다.
예를 들면, 무주택일 경우에는 어떻게 하면 청약의 확률을 높일 수 있을지에 대한 고민을 해야할 것이고, 1주택자라면 어떻게 하면 세금을 최소화하면서 최고의 매도시점을 잡을 수 있을지에 대한 고민을 해야할 것입니다.
앞으로 부동산 정책과 세금과 관련된 내용들을 자주자주 포스팅하여 저 뿐만 아니라 이 글을 읽는 모든 분들이 조금이라도 도움을 얻어 함께 경제적 자유에 한걸음 더 다가설 수 있도록 노력하겠습니다!
오늘 하루도 수고많으셨습니다!
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