부동산 #1. 갭투자 - 레버리지(전세)를 이해하고 활용하자!

안녕하세요, 재테크에 관심이 많은 폴머니(FM)입니다.

부동산 첫 주제로 갭투자에 대해 하나씩 파헤쳐보도록 하겠습니다.

 

'부동산(아파트) 갭투자란 무엇인가?'

부동산 갭투자란 아파트를 매매할 때 전세 제도를 활용하여 매매하고자 하는

아파트에 전세금을 레버리지 수단으로 활용하여 매매가액과 전세가액의 차액만큼만

매도자에게 지불하여 아파트의 명의를 가져오는 투자방법을 의미합니다.

 

부동산 갭투자를 하는 가장 큰 이유는 4가지 정도로 정리할 수 있습니다.

 

1. 부동산은 장기적으로 보았을 때 우상향하는 실물 자산이다.

부동산은 장기적으로 우상향하는 자산으로 미래의 가치가

현재의 가치보다 높을 것으로 예상되기 때문에 최대한

빨리 우량한 자산(아파트)를 내 명의로 가지고 와

우상향하는 상승장의 흐름에 올라타기 위함입니다.

 

2. 화폐의 유동성 증가로 인한 인플레이션 헷징 수단

코로나 경기침체로 우리나라 뿐만 아니라

세계 각국에서 엄청난 돈을 뿌려 경기를 부양하고 있습니다.

지난 4월 미국은 자국의 경기 부양을 위해

4400조 규모의 화폐를 더 풀은 바가 있고,

한국도 지난 1월 기준 통화량이 42조 증가하여 '사상 최대'라는

기사가 쏟아져 나오는 것을 쉽게 접할 수 있습니다.

 

이처럼 화폐가 정말 미친듯이 쏟아져 나오게 되면,

통화량 증가로 화폐가치가 하락하고

모든 상품의 물가가 전반적으로 오르는

인플레이션이 발생하게 됩니다.

 

이 때, 모든 상품의 물가라는 범위 안에

부동산의 가격도 포함되어 인플레이션이 발생하는 시기에

현물 자산(부동산)을 확보해놓지 않으면

소위 말하는 '벼락거지' 신세를 면치 못하게 됩니다.

[화폐의 유동성 증가로 인한 자산 가격의 인플레이션 효과 발생 ]

3. 사고 파는 것이 어려워 강제적 장기투자가 가능한 자산이다.

주식이나 코인의 경우 사고 파는 것이 엄청 간단하고 매매시 발생하는 수수료(비용) 또한

작아 개인마다 차이가 있지만 주가가 하락하였을 때 손절하고,

주가가 조금만 올라가도 차익실현(익절)을 하는 경우 많아 장기투자가 쉽지 않은 투자입니다.

 

하지만 부동산(아파트)의 경우 매매시 발생하는 비용

(취득세, 양도세, 부동산 중개수수료, 법무비용 등)이

기본적으로 수천만원에서 많게는 수억원까지 가능 경우가 있어

강제적으로 장기투자가 되는 투자처입니다.

 

최악의 경우로 부동산 가격이 떨어지더라도 매수한 아파트에서 10년~20년 살다보면 반드시 손익분기점을

넘어 양전(?)하는 순간이 찾아오기 마련이죠.

 

 

4. 개인이 사용할 수 있는 최대 레버리지 수단 = 전세 제도 활용 = 갭투자

국가는 국채를 활용하여 레버리지를 일으키고,

기업은 주식을 발행하거나 회사채를 발행하여 레버리지를

일으켜 국가와 기업을 운영하여 이익을 창출합니다.

하지만, 개인은 국가에서 가계 부채를 강력하게 규제하여

쉽게 큰 규모의 레버리지를 일으키기가 정말 정말 쉽지 않습니다...

 

여기서, 개인이 유일하게 큰 규모의 레버리지를 일으켜 투자할 수 있는 방법이

바로 전세입자의 전세금을 활용한 '갭투자'인 것이죠

 

참고로, 전세계를 통틀어 전세라는 제도를 운영하고 있는 국가는

'대한민국' 밖에 없는 독특한 제도입니다.

[전세제도의 기원과 개념]

 

갭투자를 하기 위해 먼저 필수적으로 정.확.하.게 파악해야 될 것들에 대해 알아봅시다.

 

부동산 갭투자를 하기 위해 가장 먼저 정말 정. 확. 하. 게.

파악해야 하는 것이 5가지가 있습니다.

 

1. 현시점을 기준으로 내가 가용할 수 있는 총 자금(현금, 주식, 신용대출, 회사보증대출, 증여, 차용)이

얼마인지를 정말 정.확.하.게 파악하고 있어야 한다.

 

특히, ① 직장은 다니는 회사원이라면 내가 다니고 있는 회사에서 나오는 회사대출이 있는지?

 

② 나의 신용을 담보로 신용대출이 어느 은행에서 얼마까지 얼마의 이율로 나오는지?

 

③ 나의 부모님이 경제적으로 여유가 있다면,

부모님께 정중하게 앞으로의 계획(갭투자)을 설명드리고 얼마까지 증여 및 차용을 해줄 수 있는지?

 

④ 내가 가진 주식이 내가 아파트를 매수하려고 하는 시점에 현재가치를 유지(혹은 상승)해줄 수 있는지,

만약 내가 가진 주식이 지금이 고점이고, 잔금을 치룰 때 하향할 것으로 예상될 경우

지금 시점에서 매도를 해야할 지 말아야할 지까지 정확하게 스스로 판단해야됩니다.

 

위에서 말한 (1)번 항목만 뚜렷해지고, 내가 정말 갭투자를 할 마음이 확실하다면 장담컨데,

본인의 의지와 노력에 따라 3개월 내로 갭투자를 할 수 있다고 생각합니다.

 

2. 내가 가용할 수 있는 총 자금으로 접근해볼 수 있는 지역이 어디인지를

'호갱노노' 어플을 통해 리스트화 시킨다.

[호갱노노 웹/어플에 '갭가격'이라는 필터를 사용 할 것]

예전에는 갭투자를 할 때 최고의 선택이

"내가 가용할 수 있는 총 자금으로 가.장. 비싼 아파트를 구매하는 것이다"

라고 생각했었습니다. 왜냐하면, 부동산 가격에는 정말 세상에서 가치있다고 생각되는

모든 요소들이 전부 반영되어 있다고 생각했기 때문이죠.

하지만, 요즘 같이 모든 주택시장가격이 올라와있는 상황에서 급속도로 가격이 상승하여

실질적으로 아파트가 가진 가치보다 더 비싸게 거래되어 버블(?)이 낀 아파트를 비싸게 매수하게 되면

아파트 가격이 강보합 혹은 하락하는 안타까운 현실을 맞이하게 될 수도 있기 때문에

여러가지를 종합적으로 고려해서 '잘' 사야됩니다.

여기서 여러가지라 함은,

1) 세금 (취득세 / 양도세 비과세 혜택구간 )

2) 미래의 가치(GTX / 학군 / MALL )

3) 시세보다 저렴한 급매물 매수하기

4) (Best Scenario) 매수하고자 하는 동네의 대장아파트를 최대한 싼 가격에 RR매물 잡기

5) 갭투자 물건의 목적 분명하게 하기(실거주? 투자? 실거주와 투자 두마리 모두?)

6) 아파트 거래량과 기간별 오름폭을 주변 동네와 비교하기

등이 있습니다.

 

추후에 #2, #3 글을 통해 세금과 관련된 이야기들을 풀어나가도록 하겠습니다.

 

기본적으로, 아파트를 매수할 때 고려해야될 요소들은 아래와 같습니다.

1.학군(초품아/중품아/고품아) --- ★ 제일 중요 ★ 매수하고자 아파트 반경 1km 내에 초중고 반드시 확인할 것!

                                                                 고등학교와 중학교 둘 중에 고르자면 중.학.교!

2. 지하철(역세권)

3. 백화점, Mall(몰세권) --- 백화점은 신세계 = 현대 > 롯데백화점 순이고, Mall의 경우 스타필드가 압도적!

4. 공원

5. 호수/하천

6. 주변 대기업 유무(직주근접)

7. 영화관/스타벅스/생활편의시설 등

8. 투자가치(부동산정책)

9. 아파트 연식(신축/준신축/구축)

 

이 모든 것들이 긴 시계열에 걸쳐서 아파트 가격을 결정해놓았고,

소위 말하는 대장아파트(그 지역에서 제일 좋은 아파트)는

이 모든 요소들을 대부분 갖추고 있어

 

매매가도 비싸고, 전세가도 그만큼 비싸

갭투자할 때 가장 먼저 보아야 할 단지입니다.

 

 

 

3. 갭투자는 실투자금을 최대한 작게 하는 것이 좋다.

 

실투자금이 작기 위해서는 전세가율(전세가율; 전세가/매매가)이 높은 아파트를

매수하는 것이 방법이다.

 

그렇다면 전세가율이 높은 아파트는 어떤 아파트일까?

 

전세가율이 높으려면 기본적으로 신축(5년 이내)아파트여야 한다.

신축아파트이면서 큰 목돈(전세금)을 집주인에게 주고도 살고 싶은 곳이여야

 

전세가율이 높다.

(서울의 경우 전세가율 평균이 45~55%이다.)

 

위에서 말했듯이 전세가율이 높은 아파트이면서 대장아파트이고

실투자금이 가장 작은 아파트가 갭투자하기 가장 좋은 아파트라 말할 수 있다.

 

4. 갭투자하고자 하는 아파트 주변에 어떤 호재들이 있는 지를 정확하게 파악해야한다.

 

갭투자를 하는 가장 큰 전제는

"내가 매수한 아파트의 미래의 가치가 현재 가치보다 높아질 것이다."

라는 것입니다.

 

미래의 가치가 현재 가치보다 높아지기 위해서는

현재에는 없지만, 미래에 내가 매수한 아파트 주변에 생길 호재들이 있어야 할 것입니다.

 

가장 쉬운 예로,

 

* GTX-A/B/C 호재

* 제 4차 국가철도망 계획 - 지하철 연장 호재

(ex. 신분당선 연장, 분당선 연장, 고속도로 지하화)

* 양질의 일자리 공급

(ex. 평택 고덕 삼성전자 반도체단지, 용인 처인구 SK하이닉스, 판교 테크노벨리 2,3단지 등)

 

등이 있습니다.

 

5. 갭투자하고자 하는 지역의 입주물량이 얼마나 되는 지 대략적으로나마 파악하고 있어야한다.

 

갭투자의 가장 큰 리스크는

 

"전세가율 하락"이다.

 

전세가율이 하락한다는 것은 내가 매수한 지역 주변에 새로운 아파트들이 많이 생겨

 

신축 아파트들의 전세 매물이 쌓이고 그만큼 그 지역의 전세가격 시세가 낮아져

 

내가 감당할 수 없는 만큼의 전세금이 빠져버리게 되면 큰 문제가 됩니다.

 

따라서, 입주물량은 대략적으로나마 파악해야하는데

 

이는 '부동산지인(https://aptgin.com/)에서 정말 쉽게 볼 수 있습니다.

 

추가적으로 2025년부터 본격적으로 입주가 시작되는 3기 신도시 공급물량에 대한 사실도

 

신경 쓸 필요가 있습니다.

 

*많은 부동산 전문가들이 2025년부터 시작되는 3기 신도시 공급물량으로 인해

부동산시장이 횡보 혹은 조정 받을 수 있다고 전망하고 있습니다.

 

▶ 부동산지인

[ex. 용인시 기흥구 기간별 수요/입주 물량]

 

갭투자의 종류(CASE)와 매물 찾는 방법

우선 갭투자의 종류에는 대략적으로 3가지정도로 정리할 수 있습니다.

갭투자의 종류

1. 주전세(매도자가 아파트를 매도하면서 매도한 아파트의 전세입자로 계약을 체결하는 경우)

주전세의 경우 세금문제(양도세) 혹은 다른 지역으로 갈아탈 때 이사 시기가 애매해서

위 방법을 활용하는 경우가 많습니다.

 

* 주전세의 경우 새로운 전세입자를 구할 필요가 없고 현재 시세대로

전세금을 설정할 수 있어 갭투자시 꽤 괜찮은 방법 중 하나입니다.

하지만 대게 주전세의 경우 매도자가 시세보다 높은 금액으로 매도하거나,

쉽사리 매매가액을 네고해주지 않는 경우가 많습니다.

 

2. 주인이 살고 있는 매물을 계약하여 잔금일 전까지 전세입자를 구하여 갭투자를 진행하는 경우

위 방법은 전세금을 현재 시세대로 받을 수 있어 실투자금이 줄어든다는 장점이 있지만,

갑자기 전세시장이 안좋아져 부동산 중개인이 잔금일 전까지

전세입자를 못 구해줄 경우 급전세로 전세입자를 구해야되기 때문에

예상치 못하게 실투자금이 늘어날 수 있다는 리스크가 있고,

부동산 중개료 또한 매매 중개수수료와 전세 중개수수료를 각각 지불해야한다는 단점이 있습니다.

(경우에 따라 협의만 잘한다면 수수료를 조정할 수는 있습니다.)

 

3. 기존에 전세입자가 있는 매물을 매매하는 경우

위 방법은 2번에서 말한 이중 중개수수료 비용 문제와 전세입자 리스크는 없지만,

1~2년전의 낮은 전세가로 인해 갭투자에서 가장 중요한 실투자금이 늘어나는 단점이 있습니다.

 

갭투자 매물 찾는 방법

1. '네이버 부동산'에서 관심 있는 아파트 단지명을 검색한다.

 

2. 단지명 하단에 거래 유형(매매)와 평수를 설정하고 가격순(낮은순)으로 필터링한다.

 

3. 검색된 매물마다 가지고 있는 특징(층수/세안고/동호수) 중 '세안고'라는 말이 있으면

위에서 말한 3번 케이스(기존 세입자 승계 방식)에 해당하는 경우이다.

 

* 가끔 주전세로 매물이 나오는 경우 '현집주인 0월0일까지 전세 조건' 라는 상세설명이

매물 하단에 설명되어 있습니다.

 

4. 가끔 불친절한 부동산 중개인의 경우 '세안고'라는 상세 내역을 기재하고,

얼마만큼의 전세금(기보증금/월세)을 안은 매물인지를 적어주지 않는 경우가 있다.

위 경우에는 부동산 중개인 번호로 문자를 넣거나, 전화를 하여 갭이 얼마인지를 파악해야한다.

 

5. 내가 준비한 자금 내의 갭이고, 해당 아파트의 투자 가치 및 실거주 가치가 미래가 더 좋아질 것이라

판단되면 부동산 중개인에게 부탁하여 실제 아파트 상태를 보기 위해 매도자 집 방문 약속을 잡고

집상태를 한번 본 뒤, 가계약금을 걸고 계약을 진행하면 된다.

 

+ 우대빵부동산 중개법인에서는 아래와 같이 갭매물만을 안내해주는 서비스를 제공하고 있습니다.

   갭매물을 쓱~ 훑는데 나쁘지 않더라구요:) 참고하세요~

  

 

* 반드시 부동산 중개수수료를 먼저 협의하고 가계약금을 보낼 것!

중개수수료를 협의하지않고 가계약금 보내게되면 부동산 중개인이 달라는 대로

중개수수료를 줘야하기 때문에 비용적인 측면에서 꽤 큰 금액이 차이날 수 있습니다.

[형광펜으로 칠한 곳을 통해 갭투자 매물의 정보를 파악할 수 있다.]

 

마지막으로 갭투자를 하기 전에 반드시 부동산 정책(Rule)에 대한 공부를 꼭 전제할 것을 당부드립니다.

 

ex.

자금조달계획서 작성/부동산 조정지역 대상 여부/부동산 취득세/부동산 중개수수료

임대차 3법/전월세 신고제/주택담보대출 용어 LTV,DTI,DSR 등